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購入するにあたり、住宅ローンを組もうとするとき「フラット35」という言葉を見聞きします。
金融機関の住宅ローン相談窓口には、必ずと言っていいほどこのフラット35のポスターが貼ってありますね。

この「フラット35」とは、何なのでしょうか。

これは、住宅を購入しようとする際には、避けて通れないキーワードなのです。

今回は、このフラット35について、仕組みや使われ方をご説明します。

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して実現している「長期固定金利」の住宅ローンの名称でもあります。
固定金利ですから、借入の金利や返済額が融資実行時点で確定していますので、返済プランが立てやすいのが特徴。
「買取型」と「保証型」との2パターンがあります。

買取型のメリット・デメリットは

• 金利変動の影響による総返済額の上昇リスクを回避できる
  
• 保証料がかからない
  
• 繰上返済時の手数料が不要
  
• （基本的に）保証人が不要
  
• 35年固定金利であるために、金利そのものが割高
  
• 融資限度額が物件価格の90％まで
  
• いざというときのための団体信用保険に個別に加入する必要がある
  
• 繰上返済したいと思っても、最低額が100万円以上と高額である
  

一方、保証型のメリット・デメリットは

• 買取型に比べ金利が安い
  
• 融資上限金額が100％
  
• 団体信用保険料金が金利に含まれているケースが多い
  
• 取り扱っている金融機関が5機関のみ
  （2014年現在新規受け付け休止中。再開が待たれます）
• 繰上返済の最低額が1万円～（手数料は必要）です。
  

いずれも、「金融機関→住宅金融支援機構」という審査のステップがあるため、借入までに時間がかかるのが共通項目。
融資実行時点での金利が適用されるので、借入申込み時には金利を確定できていないという若干の不透明さも…。
最終的に大手銀行ローンの方が金利が安かった、ということもまれにあるようですので、金融環境の動向調査には、「借りたい」と思った時点から取り掛かっておいてください。

フラット35保証型には、柔軟性という点でメリットが多いように思いますが、2014年現在新規申し込みを受け付けている金融機関がないのが実情。
そのため、「買取型一択」というのが現状です。
そうなると、最高でも総費用の90％までしか借り入れができないという条件がついてきます。
この1割の部分を、フラット35を取り扱う金融機関で貸してもらうか、頭金として用意する必要があるということです。

ある調査では、「頭金として2割を用意するのが理想」とされています。
確かに、月々の支払いを楽にする・金利分少しでも支払額を減らす・将来に備えやすい―などの面から言って、頭金は多いに越したことはありませんね。 

例えば、頭金ゼロで家を購入したケースを考えてみましょう。
家の購入にかかる費用全てを住宅ローンで賄う方法を取ったとします。

「いざとなれば家を売ればいいや」という考えをお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんが、それは一度捨てて頂きたい理由を以下に挙げてみます。

• 一旦引き渡しが終われば、もうその家は中古物件（即座に売却しても値段は2割減とされている）
  
• 購入金額－売却金額＝残りは借金として残ってしまう
  
• 借金として残った負債を抱えたままでは、手ごろな中古住宅であっても購入は難しい。
  
• 住んだ年数によっては、リフォームなどの手入れをしなければ売りづらい
  
• 売れるまでの間、固定資産税がかかる、これらのことを考え合わせると、やはり頭金は多ければ多いほどよいといえます。
  

月々の支払いがすくなければ、このような苦境に立たされるリスクも減るからです。 さらに、

社会動向として「勤め方」が流動的な現在、やはり月々の支払いを抑えることは必須事項お子さまの誕生から成長にかかる費用を考えると、月々の支払金額は抑えておくことがベストという面からも、頭金はかなり重要なポイントです。

「いざという時には家を売ればよい」という考えは、少し見直した方が良いかもしれませんね。

ファイナンシャルプランナーの資格を持つ方のブログなどを読んでみるのは、とてもためになります。

「頭金ゼロで家を買う人は貯蓄グセがなく、将来家を手放したり、破産するケースが多い」
「家を購入した後も生活をそこそこ楽しもうとすると、生活に係る必要経費を20～30％落とすのが目安」
などの記述を目にすることがあります。

家を購入することはゴールではありません。
むしろ、スタート地点です。
家を購入したばかりに、その後の生活を楽しむ余裕がなくなった、税金の事を考えると頭が痛い、外壁などの手入れの時期になってもそれに回す余裕がなく家が傷むままになっている―などということになっては、元も子もありません。

せっかく手に入れる家です。

親御さんやご親戚、ご友人を招いて楽しく過ごす経済的・精神的余裕がなくなってしまっては寂しいもの。

生活そのものを楽しめるだけの余力を確保した上で、家の購入に臨みたいですね。新しい家での生活をエンジョイするためにも、この「貯蓄力」が必要なのです。

家を購入するに当たり必ずと言っていいほど見聞きする「フラット35」というキーワード。
これは、お金を調達するための仕組みでした。

1. 「フラット35」の仕組み
債券を住宅金融支援機構が買い取ることで、金融機関は長期にわたる多額の資金が調達可能となる。
投資家がこの債権を購入することで、お金が集まってくる。

2. 「フラット35」の特徴は
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して実現している「長期固定金利」の住宅ローンのこと。
「買取型」と「保証型」とがあるが、2014年現在「保障型」の新規受付を休止中。

3. やはり「頭金は1割」必要？
フラット35買取型は、総費用の90％までの融資。
残りの10％はフラット35取り扱いの金融機関で調達する必要がある。
できれば頭金を用意できれば、後々有利。

4. 頭金は多ければ多いほどよい理由
いざというときは売ればよい＝頭金ゼロは危険。
購入金額－売却金額＝残りは借金として残ってしまう。
住んだ年数によっては、リフォームなどの手入れをしなければ売りづらい。
これらさまざまな理由から、月々の負担を軽くするために頭金は多いほどよい。

5.「頭金ゼロ」―貯蓄のクセがついていないとする指摘も
ファイナンシャルプランナーのブログなどを読むと勉強になる。
家を購入することはゴールではなく、スタート。
資金余力を持っていなければ、家族や収入構造の変化に対応できない。
苦しむために家を購入するのは本末転倒。
幸せのために家を購入するのなら、ローンの吟味と共に、貯蓄のクセをつけたい。 家を建てるということは、一家の幸せを構築するという事に外なりません。
一家の家計状況は、その大きなウエイトを占めます。
ローンの仕組みをよく学んだ上で、自分たちにあうローン・借入金額を決めなくてはなりません。
家を建てようかな、と思い始めた瞬間から、貯蓄とローンの勉強を始めてください。これが、リラックスできる家と経済状況を保ちながら、新生活を始めるための第一歩となるのです。

【新築住宅・中古住宅共通の基準】

次表の（1）から（6）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。

（注）(2)、(4)および(5)の技術基準は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号）に基づく住宅性能表示制度の性能等級と同じです。住宅性能評価書を取得しなくても所定の物件検査に合格すれば、【 フラット35】S（金利Aプラン）をご利用いただけます。 

1. ※1 2017年3月31日をもって、【フラット35】S（金利Aプラン）の省エネルギー性の基準のひとつでした「住宅事業建築主基準（トップランナー基準）」は廃止され、「住宅事業建築主基準に係る適合証」の交付は行われなくなりました。なお、2017年3月31日までに当該適合証が交付された住宅は、2017年4月1日以後も【フラット35】S（金利Aプラン）をご利用いただけます。 
   
2. ※2 都市の低炭素化の促進に関する法律（平成24年法律第84号）の規定により、低炭素建築物新築等計画が認定された住宅または同法の規定により集約都市開発事業計画が認定された住宅です。共同住宅等については、融資対象となる住戸が認定を受けている場合に限ります。また、増改築等による認定を含みます。 
   
3. ※3 建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（平成27年法律第53号）（通称 建築物省エネ法）の規定により、建築物エネルギー消費性能向上計画が認定された住宅です（竣工年月日が2016年4月1日以後の住宅に限ります。）。共同住宅等については、融資対象となる住戸が認定を受けている場合に限ります。また、増改築等による認定を含みます。 
   
4. ※4 長期優良住宅の普及の促進に関する法律（平成20年法律第87号）の規定により長期優良住宅建築等計画が認定された住宅です。また、増改築等による認定を含みます。 
   
   

【新築住宅・中古住宅共通の基準】

次表の（1）から（6）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。 

（注）（1）から（6）までの技術基準は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号）に基づく住宅性能表示制度の性能等級等と同じです。住宅性能評価書を取得しなくても所定の物件検査に合格すれば、【フラット35】S（金利Bプラン）をご利用いただけます。 

1. ※1 断熱等性能等級4の住宅とは、評価方法基準の5-1に定める断熱等性能等級における等級4の基準に適合する住宅をいいます。2015年3月31日以前に省エネルギー対策等級の基準を用いて設計検査の申請を行った場合または省エネルギー対策等級の住宅性能評価書を活用して物件検査を受ける場合は、「断熱等性能等級」を「省エネルギー対策等級」と読み替えてください。 
   
2. ※2 建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（平成27年法律第53号）（通称 建築物省エネ法）の規定により建築物エネルギー消費性能向上計画が認定された住宅（竣工年月日が2016年3月31日以前の住宅に限ります。共同住宅等については、融資対象となる住戸が認定を受けている場合に限ります。また、増改築等による認定を含みます。）および基準適合建築物に認定された住宅（竣工年月日が2016年4月1日以後の一戸建て住宅に限ります。）についても対象となります。 
   
3. ※3 免震建築物は、住宅性能表示制度の評価方法基準1-3に適合しているものを対象とします。 
   
4. ※4 一定の更新対策とは、躯体天井高の確保（2.5m以上）および間取り変更の障害となる壁または柱がないことです。
   
   

【中古タイプ基準】

次表の（1）から（4）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。

1. ※1 断熱等性能等級2の住宅とは、評価方法基準の5-1に定める断熱等性能等級における等級2の基準に適合する住宅をいいます。 
   
2. ※2 新築時に【フラット35】を利用して建設された住宅など、省エネルギー対策等級2相当以上の住宅または断熱等性能等級2相当以上の住宅であることが確認できる場合についても、【フラット35】S（金利Bプラン）をご利用いただけます。 
   
3. ※3 中古マンションらくらくフラット35のうち、【フラット35】S（省エネルギー性（外壁等断熱）に適合するもの）として登録された住宅については、中古マンションらくらくフラット35でご確認いただけます。 
   
   

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